“锦上海”项目营销策划报告
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| 发布时间11-08
方案资源网
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阅读环境：
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简体中文
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房地产建材
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文档大小： |
116K |
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30
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100
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“锦上海”项目营销策划报告
整体市场分析
一、上海房地产市场2001年前三季度分析
（数据来源：上海市房地产交易中心）
上海房地产市场在经历上半年强劲增长之后，第三季度依然保持供需两旺的发展势头：房地产开发投资，增长较快仍理性；一级市场新政策，内外并轨谱新章；二级市场供需旺，住宅依然唱主角；三级市场交易忙，如火如荼创新高。
（一）房地产开发投资，增长较快仍理性
2001年1-9月，上海房地产开发投资额达430.06亿元，比2000年同期增长19%，其中第三季度为186.53亿元，占前三个季度的43.37%，比2000年同期增长13.9%。上海房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第6个季度连续增长，而且同比的增速基本上都在10-20%之间，尽管增长速度较快，但市场发展仍较为理性，与全国房地产开发投资额增长幅度相比，上海仍属中等水平。
从全国来看，2001年1-9月房地产开发投资额3758.82亿元，增长速度31.4%。北京增幅高达55.5%，投资总额达473.31亿元，超过上海。目前我国房地产市场正进入新一轮发展周期，在其他消费市场没有大的起色情况下，各地纷纷将商品住宅作为新的经济增长点和消费热点，从而使房地产市场迅速升温，今年上半年房地产价格上涨幅度超过10%，引得政府主管部门急呼价格上涨速度过快，幅度过大，要进行必要的干预和调控，使房地产价格上涨保持在合理的水平。第三季度房地产价格的涨幅与第二季度相比有所回落。
（二）一级市场新政策，内外并轨谱新章
2001年1-9月，新增经营性项目土地出让面积为164.49万平方米，同比减少210.68万平方米，负增长56.2%。这主要是从今年开始，市有关部门决定一级土地市场实行内外销并轨，土地出让方式由原先的协议转让向逐步采用招标、拍卖方式转变。因此，今年上半年严控土地上市量，仅为20.97万平方米，基本上处于停止供应状况。第三季度随着新的政策出台，新增经营性项目土地出让面积达到143.51万平方米，同比负增长1.1%，基本上恢复上年度的水平。但从今年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，今年1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而去年同期分别为1.87和1.83。
（三）二级市场供需旺，住宅依然唱主角
今年上半年由于执行新的商品房预售政策，上海二级市场供应一时处于相对供不应求的状态。随着时间的推移，这种状况在第三季度有所改善。2001年1-9月商品房批准预售面积1026.02万平方米，比2000年同期减少98.75万平方米，负增长8.8%。而商品住宅批准预售量903.31万平方米，同比仅减少3.70万平方米，基本上与去年同期持平。与此相应的2001年1-9月已登记的商品房预售面积为1287.72万平方米，同比增加258.08万平方米，增幅达25.1%，供求比为1：1.25。而商品住宅预售面积为1255.53万平方米，供求比为1：1.38，从而显示住宅需求强劲的势头。而预售量大大高于上市量，这说明上海这几年在加快市场消化空置商品房有所起色。上海从1999年对空置商品房实施有效控制，2000年开始消化部分空置商品房，看来今年将要消化一批空置商品房。
从商品房批准销售面积来看，2001年1-9月为1666.07万平方米，同比增加79.59万平方米，增幅5%。与此相对应的已登记商品房销售面积为1599.40万平方米，同比增加344.73万平方米，增幅达27.5%，供求比由去年同期的1：0.79上升至1：0.95。2001年第三季度商品房上市量为467.23万平方米，同比减少79.33万平方米，减幅达14.5%，而成交量为599.75万平方米，同比增加91.81万平方米，增幅为18.1%。由此可见，上海商品房正处于供需两旺阶段，尤其是需求的增长大大超过供给的速度，这也是培育市场、发展市场的必然结果。
从房屋销售分类情况来看，住宅依然是主角，2001年1-9月预售商品房中住宅占97.5%，销售商品房中住宅占93.4%。从2001年8月1日开始，上海实行内外销商品房统一并轨，第三季度商品房销售中住宅所占比例依然高达92.01%。由于另外的7.99%房源销售情况没有细分，因此对办公楼和商场销售情况难以作分析判断，估计应该能保持去年同期水平。
从购房对象来看，2001年1-9月个人购买商品房比重继续上升，商品房销售登记中属个人购房13.7万套，占95.1%，比去年同期上升2.1个百分点，预售中属个人购买10.41万套，占97.9%，比去年同期上升1.4个百分点。
从销售区域来看，2001年1-9月商品房销售量前三甲依然为浦东、闵行、徐汇，分别占全市商品房销售总量的19.2%、16.5%和7.9%，这三个区的销售量占全市43.6%。尽管这三个区依然保持全市房地产热点区域格局，但与前两个季度50%以上的份额相比，很明显有所下降，这说明上海市房地产市场的热点区域正逐步扩散。商品房预售的前三甲则依然是浦东、闵行、普陀，分别占全市预售总量的17.3%、12.3%和9.4%。随着宝山、嘉定、松江等地区轻轨建设，这些地区的房地产市场必将逐步升温。
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